Inwestycje w egzotyczne nieruchomości za granicą – wielomilionowe zyski bez ryzyka prawnego?
Na przestrzeni ostatnich miesięcy byłem wielokrotnie pytany w sprawie sprawdzenia umów dotyczących nieruchomości w egzotycznych krajach, z czego chyba Cypr Północny był najmniej spektakularnym przykładem, a Zanzibar, Gambia czy inne kraje, takie, których stolic dziś nie pamiętam nawet mimo dobrego onegdaj wyniku na maturze z rozszerzonej geografii nie były jednostkowe.
Oczywiście nie sprawdzam takich umów, grzecznie odmawiam. Nie mam do tego kompetencji, nie znam tamtejszego prawa, a nieruchomości niemalże zawsze, zgodnie z podstawową zasadą prawa prywatnego międzynarodowego rei sitae podlegają jurysdykcji kraju, w którym się znajdują.
Dostrzegam, że moi rodacy z różnych względów, wobec dość znacznego wzrostu dobrobytu, poczucia niepewności w związku z wojną na Ukrainie, a także cenami nieruchomości w polskich dużych miastach czy nadmorskich kurortach coraz częściej szukają alternatyw. Wiele razy chodzi też o motyw zysku: przecież tam dopiero zarobimy, tam wzrosną ceny w przyszłości.
Dostrzegam, że dla Polaków nie jest już wyzywaniem posiadanie mieszkania na Costa Blanca, a podróż wypełnionym po brzegi samolotem taniej linii w środku listopada do Alicante nie ma takiego smaku przygody jak kiedyś, tym bardziej jak na parkingu pod Mercadoną 2600 km od polskiej granicy widzisz kilka polskich rejestracji i wszechobecne uśmiechnięte twarze opalonych rodaków. Sam miałem okazję przeżyć to z moją rodziną. A zabetonowane hiszpańskie enklawy pokroju Benidorm nie są do końca tym, czego wielu z nas oczekiwałoby, inwestując ciężko wyszarpane pieniądze. I nie ma tam jak podpowiadają analitycy takiego potencjału wzrostu, są za to ocupas, zmieniające się regulacje najmu etc.
Ale czy zawsze zdjęcia błękitnych plaż na Madagaskarze czy kryształowo czystej wody na Filipinach są pełnym obrazem?
Zerknąłem kilka razy na podesłane mi umowy. Prawie zawsze były -abstrahując od odwołań do nieznanego mi prawa obcego – jednostronne, dające możliwość wycofania się sprzedającemu deweloperowi za zwykłym zwrotem zaliczki, sporządzone dwujęzycznie z zastrzeżeniem prymatu języka obcego (np. tureckiego, francuskiego czy arabskiego). Spółki celowe z minimalnym kapitałem. Brak wyciągów z Ksiąg wieczystych przy umowach przedwstępnych, sprzedawanie dziury w ziemi, marketing oparty na pewnej wizji, którą równie dobrze można wykreować za pomocą Chat GDP w kilka minut. Brak ochrony – takiej jaką znamy choćby z polskiej ustawy deweloperskiej. W jednym przypadku nawet brak gwarancji doprowadzenia prądu.
Zapewne zasadnie złożyć można, że prawie żaden z tych klientów nigdy nie kupiłby nieruchomości na podobnych warunkach w Unii Europejskiej. Ale pod wpływem cukierkowych wizji nieskazitelnych, egzotycznych plaż naturalne hamulce wyłączały się, a klienci szukali prawnika, który tylko poklepie ich po plecach i uspokoi, że na pewno wszystko będzie dobrze. Niektórzy byli wręcz urażeni moją odmową pomocy prawnej, do której zgodnie z moimi zasadami i etyką zawodową nie mogłem przecież przystąpić.
Przeprowadziłem też, przy różnych okazjach kilka rozmów z zamożnymi nomadami czy osobami, które już doświadczyły dłuższego mieszkania w egzotycznych miejscach. Po pierwszych zdaniach entuzjastycznego opowiadania o wyprawach quadami przez półsawanny czy o kajakach w dżungi wychodził jednak obraz inny: biedy, korupcji, izolacji. Opłacanie po 50 dolarów za strażników z maczetami przed wejściem do „rezydencji”. Głodne dzieci w pobliskich slumsach. Brak wody pitnej etc.
Szukanie egzotycznych inwestycji to często bardzo wysokie ryzyko prawne. Chyba w kategoriach smutnego nieporozumienia traktować należy szukanie spektakularnych okazji zarobku, a następnie zamykanie się za parawanami ochroniarzy i drutów kolczastych. Czy takie podejście nie jest pewnym przejawem neokolonializmu, czy to nie czasem przejaw europejskiej pychy? Jeżeli inwestujecie Państwo w krajach egzotycznych, skromnie podpowiadam: szukajcie społecznie odpowiedzialnych form integracji z miejscową społecznością, spotkania drugiego człowieka i okazji do budowania mostów pomiędzy cywilizacjami a nie łatwego, szybkiego zarobku. Wybierajcie Państwo kraje, których języki znacie choćby w podstawowym stopniu. A wtedy można zacząć poprzez wspólne znalezienie jakiegoś lokalnego prawnika, który zacznie Państwu doradzać w kierunku rozsądnej inwestycji, rozsądnego projektu społecznego.