Ackerlandumsatz in Polen

Nicht nur seit den Zeiten der enormen Erhöhung der Getreidepreisen erwägen einige, die Produktion durch Erwerb des Ackerlandes in Osteuropa, insbesondere in Polen, zu steigern. Argumente, die dafür sprechen können, gibt es viele: vor allem die unmittelbare Nachbarschaft Polens und der damit verbundene einfache Zugang zum Deutschen Absatzmarkt, günstige Preise fürs Ackerland, immer noch relativ billige Arbeitskräfte. Warum also nicht?

Wie sieht es aber mit dem Erwerb und Verkauf solcher Grundstücke in Polen aus? Ist der Umsatz mit dem Ackerland in Polen rechtlich beschränkt und wenn ja, in welcher Hinsicht? Werden die Ausländer aus dem europäischen Ausland anders als die gebürtigen Polen behandelt?

       1. Diskriminierung oder Gleichbehandlungsgrundsatz?

Fangen wir damit an, dass laut polnischem Gesetz die Ausländer aus den EU-Statten nicht anders behandelt werden als die gebürtigen Polen. Identisch bei den Handelsgesellschaften aus dem europäischen Ausland. Es gilt also erfreulicherweise der Gleichbehandlungsgrundsatz.

       2. Eine wichtige Abkürzung kennen lernen: KOWR

Für alle, die es ernst sich überlegen in Polen Ackerland zu erwerben, gilt es die Abkürzung KOWR sich einzuprägen. KOWR bedeutet auf Polnisch: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, also etwa Nationales Institut für Landwirtschaftsförderung. KOWR ist in Wirklichkeit eine stattliche Rechtsperson. Es spielt deswegen eine wichtige Rolle, weil diesem Rechtsubjekt bedeutende Vorkaufsrechte und Erlaubnisrechte in Bezug auf das Ackerland zustehen.

       3. KOWR: Bescheid als Voraussetzung für den Erwerb des Ackerlandes in Polen

In erster Linie sei darauf hinzuweisen, dass wenn Sie das Ackerland in Polen mittels einer Gesellschaft, inklusive einer polnischen Tochter oder Schwestergesellschaft erwerben wollen, müssen Sie Erlaubnis durch einen Verwaltungsbescheid vorab vom KOWR erwirken. Denn laut polnischem Gesetz darf grundsätzlich jedes Ackerland, welches über 1 ha hinausgeht, nur eine Privatperson erwerben[1]. Ein solcher Beschluss soll dann durch KOWR erteilt werden, wenn der Verkäufer es nachweist, dass sich keine Personen gemeldet haben, die das Ackerland ohne Erlaubnis direkt hätten erwerben können[2]. Selbst die Erteilung solchen Beschlusses befreit die erwerbende Gesellschaft von den Verpflichtungen nicht, auf dem erworbenen Land Anbau über 5 Jahre zu betreiben oder vom Verbot, dieses Ackerland binnen 5 Jahren zu veräußern[3].

Ähnliches gilt für den Erwerb vom Ackerland durch Privatpersonen: es wird immer ein KOWR-Beschluss mit der Erlaubnis zum Erwerb erforderlich, es sei denn, es handelt sich um einen Bauer, der in der Gemeinde wo das Ackerland erworben werden sollte, seit zumindest 5 Jahren lebt und ebenda einen Bauernhof betreibt[4]. Ein solcher Bauer darf aber keinen über 300 ha Ackerland hinausgehenden Bauernhof durch den geplanten Erwerb ins Leben rufen[5]. Wenn ein Verwaltungsbescheid durch KOWR erteilt wird, befreit dies den Erwerber auch nicht von der Verpflichtung, das Ackerland 5 Jahre landeswirtschaftlich anzubauen[6]

       4. KOWR: Verwaltungsbescheide beim Verkauf

Letztendlich besitzt KOWR noch wesentliche Privilegien beim Verkauf der Felder in Polen: wenn ein Ackerland veräußert werden soll, dann stehen dem KOWR Vorkaufsrechte zu. Und zwar nicht nur dann, wenn Ackerland direkt übertragen wird, sondern auch dann, wenn bloß Gesellschafteranteile einer Kapitalgesellschaft veräußert werden[7]. Vergleichbares gilt beim jedem Gesellschafterwechsel in einer Personalgesellschaft[8]. Letztendlich sei noch angemerkt, dass dem KOWR vergleichbare Rechte auch dann zustehen, wenn das Eigentum am Ackerland auf andere Art und Weise übertragen werden als durch einen Kauf, etwa durch Tausch oder Schenkung[9].

       5. Fazit

Der Umsatz mit Ackerland in Polen ist – rechtlich gesehen – sehr eingeschränkt. Es wimmelt sich von den Vorkaufsrechten und Erlaubnispflichten für alle, die der kleinen ortsansässigen Bauergruppe nicht angehören. Jedoch in der Praxis sieht die Realität ziemlich anders aus. Beispielweise in den Jahren 2016-2018 KOWR hat 34 857 positive Bescheide (über 92,11% aller Anträge) über den Erwerb vom Ackerland erteilt, wodurch mehr als 92 tausend Hektar Land reibungslos übertragen werden konnte. Vorkaufsrechte hat dagegen KOWR im Jahr 2018 nur 34 Mal ausgeübt und zwar hinsichtlich der 1031 ha von den 12 630 ha, welche im Jahr laut Gesetz mittels bedingter Kaufverträge übertragen werden sollten[10]. Im Jahr 2020 waren es 110 Verträge aus den 29 862 insgesamt abgeschlossenen.

Fazit also: es lässt sich doch gut machen!

 

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[1] Zu den Ausnahmen siehe Art. 2a Abs. 3 des polnischen Gesetzes über Ackerlandgestaltung, im Folgenden als UKUR abgekürzt. Eine wichtige Ausnahme stellt den Erwerb des Ackerlandes im Rahmen einer Vollstreckungsverfahren, durch Zuschlag bei einer Versteigerung.

[2] Vgl. Art. 2a Abs. 4 UKUR. Es gibt dazu eine spezielle Vorgehensweise und Anmeldungspflicht aller beabsichtigten Verkäufe des landwirtschaftlichen Grundstücke.

[3] Art. 2b Abs. 1-2 UKUR. In durch das wesentliche öffentliche Interesse oder wesentliche Interesse des Erwerbers begründeten Fällen sind weitere Ausnahmen möglich, über welche durch den Verwaltungsbeschluss entschieden wird, siehe: Art. 2b Abs. 3 UKUR.

[4] Wer gesetzlich als Bauer definiert wird, dies bestimmt Art. 6 Abs.1 UKUR. Danach ist eine Ausbildung sowie eine Berufserfahrung erforderlich und ferner 5 Jahre Wohnsitz in der Gemeinde, wo das Ackerland erworben werden sollte.

[5] Das polnische Gesetz setzt sich zum Ziel auch vor einer Übermäßiger Konzentration des Ackerlandes zu schützen, vgl. Art. 1 Ptk 2 UKUR.

[6] Vgl. Art. 2a Abs. 4 Ptk 1 Buchstabe b UKUR. Solche Bereitschaft muss bereits im Antrag an KOWR auf Erlaubnisbeschluss beinhaltet werden.

[7] Das Vorkaufsrecht steht aber dem KOWR nur dann zu, wenn die Gesellschaft Ackerland von insgesamt mehr als 5 ha innehat. Dieses Vorkaufsrecht kann KOWR binnen 2 Monaten ab dem Abschluss des bedingten Vertrages ausüben – vgl. Art. 3a Abs. 4 sowie Art. 4 Abs. 6 UKUR. Eine solche Gesellschaft (eben nicht der Erwerber der Anteile, welcher hier passiv abzuwarten hat!) muss KOWR alsdann vom Abschluss des Vertrages unterrichten und zahlreiche Informationen dabei ans KOWR verschicken.

[8] Vgl. Art. 3b Abs. 1 UKUR, dabei kann KOWR einfach eine notarielle Erklärung über die Übernahme des Ackerlandes abgegeben.

[9] Es gibt aber auch kleine Ausnahmen, etwa bei der Auseinandersetzung des Gesamtgutes ehemaliger Ehegatten oder bei der Erbauseindersetzung, vgl. Art. 2a Abs. 3 Ptk 10 UKUR.

[10] Quelle: https://www.farmer.pl/prawo/przepisy-i-regulacje/kowr-rzadko-korzysta-z-prawa-pierwokupu-i-nie-wstrzymuje-sprzedazy-ziemi,84917.html sowie https://bip.kowr.gov.pl/uploads/pliki/analizy/SPRAWOZDANIE_KOWR_2020.pdf, letzter Aufruf 20.7.2022.